DOTAZ: Rád bych se informoval ohledně nového občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb. V médiích se objevují informace, že po nabytí účinnosti nového OZ od 1. 1. 2014 nebudou mít vlastníci nemovitostí povinnost zajistit nájemcům náhradní bydlení, pokud jim budou chtít ukončit nájemní smlouvu.

Jedná se mi o dotaz na případ, kdy nový majitel domu, který zakoupil dům i s pozemkem v letošním roce, potřebuje nájemníky vystěhovat.Nájemníci mají smlouvy na dobu neurčitou (uzavřené již před rokem 1989 a aktualizované před několika roky), řádně platí nájemné, nemají dluhy na nájemném ani žádné jiné přestupky vůči vlastníkovi domu.

Jaké v tomto případě bude mít majitel povinnosti vůči nájemníkům? Liší se tyto povinnosti dle účelu, za jakým je bude chtít vystěhovat ?

za účelem nového využití a modernizace domu, nebo za účelem potřeby bytů pro své příbuzné, jak uvádí nový OZ (jak by však vystěhovaní nájemníci zjistili, že majitel byty nevyužívá pro své příbuzné...?)

Nerozumím v souvislosti s tímto dotazem přechodným ustanovením nového OZ, viz Oddíl 7 - Závazková práva.

§ 3073

Práva ze zajištění závazku vzniklá přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, byť byla zřízena i jako práva věcná, se posuzují až do svého zániku podle dosavadních právních předpisů. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

§ 3074

(1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnost, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Odpověď: Správně uvádíte, že váš dotaz souvisí mimo jiné s přechodnými ustanoveními nového občanského zákoníku („NOZ“). Prvé ustanovení, které uvádíte, § 3073 NOZ, je obecné ustanovení, které na nájem bytu nelze uplatnit, proto NOZ uvádí speciální ustanovení pro nájem, a to § 3074. Právě na příkladu, na který se dotazujete, lze vysvětlit § 3074 NOZ. Nájemníci, kteří uzavřeli nájemní smlouvu před 1. 1. 2014, mají platnou nájemní smlouvu k předmětnému bytu v nájemní smlouvě uvedenému. Pokud do 31. 12. 2013 dojde například k zahájení soudního sporu, pak budou vznik nájmu a práva a povinnosti z tohoto nájmu vyplývající posuzovány podle stávajících právních předpisů, podle právní úpravy platné v době podání návrhu (do 31. 12. 2013) například na neplatnost výpovědi s přivolením soudu, pak by nájemci v souladu s touto stávající právní úpravou náležela i bytová náhrada (§ 3076 NOZ), samozřejmě dle výsledku soudního sporu.

V případě, že soudní spor bude zahájen až v roce 2014, tj. za účinnosti nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), bude se vše posuzovat podle této nové právní úpravy. Zároveň toto ustanovení poskytuje ochranu nabytým nájemním právům k bytům na základě starých nájemních smluv. Co se týká bytových náhrad, ty již v novém občanském zákoníku nejsou upraveny. Bytová náhrada nájemci od 1. 1. 2014 nebude náležet, a to bez ohledu na důvod výpovědi. Nová právní úprava již nerozlišuje výpověď s přivolením soudu a bez přivolení soudu. Jedná se vždy o výpověď a v případě těch hodně závažných porušení povinností nájemcem může pronajímatel použít nového institutu výpověď bez výpovědní doby, tj. okamžitá výpověď.

Dále v dotaze uvádíte příklad výpovědi pronajímatele dané nájemci z toho důvodu, že byt potřebuje pro sebe nebo své příbuzné (§ 2288 odst. 2 NOZ). Takto lze vypovědět nájem bytu uzavřený na dobu neurčitou. Uvedené ustanovení pak doprovází ustanovení § 2289, které upravuje situaci, kdy uvedený výpovědní důvod byl pronajímatelem použit jen „jako“ a byt zůstal prázdný a ani se v něm do dvou týdnů od vyklizení nezačalo s úpravami či rekonstrukcí. V tomto případě se může nájemce dožadovat nového pronajmutí bytu nebo požadovat náhradu škody, která mu v souvislosti s výpovědí a vyklizením bytu vznikla. Samozřejmě, že nelze nijakým způsobem ze strany nájemce ověřovat, zda v bytě bydlí příbuzný pronajímatele.

Jiný výpovědní důvod, který v dotaze naznačujete, se týká výpovědi nájmu bytu na dobu určitou i neurčitou v případě, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (§ 2288 odst. 1 písm. c) NOZ).

Zcela jiná je situace v případě, že je nutné byt po přechodnou dobu vyklidit z důvodu stavební úpravy domu nebo bytu. Nový občanský zákoník pro tuto situaci stanoví přesná pravidla, jak musí pronajímatel vůči nájemci postupovat (§ 2260, 2261 NOZ).

Váš dotaz však směřuje hlavně k otázce bytových náhrad, takže ještě jednou zopakuji, že bez ohledu na to, z jakého důvodu je pronajímatelem nájemci výpověď dána, nebudou již od 1. 1. 2014 bytové náhrady poskytovány. Nájemce si sám bude hledat jiný nájem bytu.

JUDr. Jitka Kocianová