Dotaz: Bydlíme v nájmu u soukromého pronajímatele. V bytě máme plynový kotel na ohřev tepla a teplé vody. Z potrubí, které je po bytě rozvedeno, kape na několika místech voda. Od doby instalace kotle, což je asi pět let, nebyla provedena revize tohoto zařízení. Na situaci jsem pronajímatele písemně upozornila. Ústně mi sdělil, že se ho to netýká, že si mám opravu a revize zařídit sama na vlastní náklady. Zároveň poukázal na to, že jsme si v nájemní smlouvě dohodli, že drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu do částky 1000 Kč hradí nájemce. Prosím o vysvětlení, jak by to mělo být správně. Děkuji.

Odpověď: Podle občanského zákoníku je povinností pronajímatele zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojený s užíváním bytu. Zároveň občanský zákoník (§ 687 odst. 3) uvádí, že nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Vy jste se, jak v dotaze uvádíte, zavázali, že drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu  budete do částky 1000 Kč hradit sami. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis (nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů). Pokud se jedná o opravitelné věci, a nejednalo by se o opravu velkého rozsahu, měli byste opravu provést vy jako nájemci. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. Nařízení vlády uvádí velmi podrobný výklad toho, co je považováno za drobné opravy. Uvedu jen některé z nich, například výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou v nařízení vlády uvedeny, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Uvedené částky 500 Kč ani 70 Kč/m2 se vás netýkají, protože jste si dohodli částku 1000 Kč za jednu opravu.

Podle toho, co v dotaze uvádíte, jste povinni opravu provést sami, myslím, že jste svou závadu našli ve věcném vymezení drobných oprav. Doklad si uschovejte, a pokud by celkově výše jedné opravy převýšila 1000 Kč, uplatněte tuto převyšující částku u svého pronajímatele.

K revizím plynových kotlů. V této problematice, co se týká technické stránky věci, skutečně nejsem odborník (revizní technik vám revizi provede a sdělí, jak často ji provádět), ale z právního předpisu, jímž je opět shora citované nařízení vlády č. 258/1995 Sb., plyne, že náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky (revize) a čištění například kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, plynových či elektrických kotlů, malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry. Revizi musíte tedy provést na vlastní náklady, popřípadě, že skutečně máte v nájemní smlouvě i běžnou údržbu bytu a revize omezeny částkou 1000 Kč, pak nad tuto částku se podílí na úhradě pronajímatel. Obvyklé však je, že náklady spojené s běžnou údržbou bytu, k nimž revize patří, hradí nájemce plně. V případě škody vzniklé zanedbáním této povinnosti nesete plnou odpovědnost vy jako nájemce.

JUDr. Jitka Kocianová